Manutenção preventiva: como evitar problemas e reduzir custos no condomínio

Quase toda a despesa inesperada de um condomínio começou pequena. A infiltração que obrigou a refazer um teto foi durante meses uma mancha que ninguém registou. A bomba que avariou em agosto vinha a fazer barulho desde a primavera.

Manutenção preventiva é olhar para o edifício com regularidade, encontrar essas coisas cedo e resolvê-las enquanto ainda são baratas.

Preventiva e corretiva não são a mesma coisa

A manutenção corretiva entra depois de a avaria acontecer. É necessária e vai sempre existir, porque há coisas que não avisam.

A manutenção preventiva é o trabalho calendarizado que existe para reduzir a corretiva: inspeções regulares, limpezas técnicas, substituição de peças de desgaste antes de falharem. Um condomínio que só faz corretiva paga sempre mais, porque a urgência não deixa negociar preço nem escolher quem faz.

Uma intervenção planeada permite pedir orçamentos, comparar e decidir em assembleia. Uma intervenção de emergência aceita-se pelo preço que aparecer.

O que deve entrar no plano

Varia com o edifício, mas há um núcleo que se aplica a quase todos os prédios de habitação:

• Cobertura e terraços, com atenção às caleiras e aos ralos antes da época de chuva
• Fachada, à procura de fissuras, reboco solto e infiltrações que começam nas juntas
• Rede de águas e de esgotos, incluindo bombas e caixas
• Quadros elétricos, iluminação das partes comuns e sistemas de emergência
• Elevadores, com a manutenção obrigatória e a inspeção periódica em dia
• Garagens, arrecadações e zonas técnicas, que são as mais esquecidas
• Espaços exteriores e jardins

Antes da chuva, não durante

No Algarve, o calendário conta. Coberturas, caleiras e juntas de fachada devem ser verificadas no fim do verão, antes das primeiras chuvas fortes. Fazer essa verificação em novembro, com o teto já a pingar, custa mais e resolve menos, porque a esta altura já toda a gente na região anda à procura do mesmo técnico.

O registo é metade do trabalho

Um edifício com histórico de intervenções escrito é um edifício que se gere. Sabe-se quando foi a última impermeabilização, que peça já foi substituída duas vezes e onde é que o problema tem tendência a voltar. Sem esse registo, cada administração nova começa do zero e o condomínio paga o diagnóstico outra vez.

É também o que sustenta uma discussão honesta em assembleia. Uma proposta de obra apoiada em inspeções registadas discute-se com factos, e não com a opinião de quem falou mais alto.